Orientações sobre segurança em condomínios
ADMINISTRAÇÃO / SÍNDICO
A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos
candidatos e verificação criteriosa das fontes de referência. Dar preferência para os que possuam cursos de
formação e treinamento;
Orientar adequadamente porteiros, zelador e funcionários em geral. O pessoal de zeladoria, principalmente
aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os diferentes disfarces e
formas de execução usadas pelos bandidos e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quando
necessário;
Cadastrar todos os condôminos com dados pessoais, dos veículos e até de parentes próximos, para uso em caso de
emergência;
Estabelecer o sistema de identificação com crachá para todos os visitantes, com assinatura do condômino
visitado;
Acompanhar o andamento de todos os trabalhos realizados no edifício. Em caso de obras no condomínio, contratar
uma empreiteira, identificando os funcionários que serão alocados, antes do começo da obra. Exigir o uso de
crachá com foto e, antes da obra, orientar porteiros e zelador a só deixar entrar os funcionários que foram
identificados previamente pela empreiteira;
Realizar a reciclagem e treinamento periódico de seus funcionários com foco na segurança do condomínio;
Desenvolver reuniões periódicas com os condôminos a fim de despertar a consciência para a segurança de todos;
Dar o mesmo treinamento de segurança aos funcionários que possam vir a substituir, mesmo que temporariamente,
o porteiro.
Assaltantes já têm explorado estas ”brechas”: entrar em momentos em que percebem funcionários que não os
porteiros na guarita;
Treinar perfeitamente os funcionários para o uso dos equipamentos e sistemas de segurança. Muitos condomínios
desperdiçam dinheiro em equipamentos que os empregados não sabem utilizar corretamente;
Sugere-se a instalação, na entrada do condomínio, de caixa ou abertura para encomendas, evitando a entrada do
entregador;
Deixar o aparelho de gravação de fitas do circuito fechado de tv em uma sala trancada, da qual os funcionários
não tenham a chave.
Já ocorreram vários assaltos em que os ladrões fizeram o zelador ou o porteiro entregar a fita de gravação;
Sempre atualizar procedimentos de segurança, porque métodos criminosos mudam, se adequam às medidas de
segurança dos condomínios.
Portanto, mesmo instalado um sistema de segurança, com equipamentos, procedimentos e infra-estrutura, o
condomínio não deve nunca se acomodar. A revisão desses tópicos precisa ser permanente;
Responsabilidade do condomínio: em roubos a apartamentos, o condomínio só é responsável se houver serviço de
vigilância e for comprovada negligência.
Fonte: Secretaria de Segurança Pública-SP e SíndicoNet
PORTEIROS
Treinamento adequado é primordial, pois a maior parte das invasões a condomínios se dá pela portaria de
pedestres, por falta de procedimentos corretos de segurança dos porteiros;
Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, as entradas do edifício devem manter-se fechadas;
Não aceitar guardar chaves dos apartamentos e dos automóveis dos moradores, nem permitir que outros
funcionários o façam;
Não comentar sobre a vida pessoal dos condôminos, como horários em que podem ser encontrados e outras
informações;
Instalar uma linha telefônica na portaria para que se possa acionar rapidamente a polícia ou os bombeiros em
caso de emergência, sem depender do zelador. Manter à vista os telefones da delegacia mais próxima e do Corpo
de Bombeiros. Uma solução alternativa vem sendo implantada por condomínios: a instalação de um sistema de
comunicação (tipo botão de pânico silencioso) entre vários prédios de uma mesma rua, de modo que quando houver
um problema em um deles, os outros são acionados.
Acesso de Estranhos:
Ao atender estranhos, o porteiro deve manter os portões fechados e as pessoas do lado de fora. O acesso de
estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fixado e ser precedido das cautelas
disponíveis;
Ao atender visitantes, o portão somente pode ser aberto após avisar o morador e obter sua autorização. Na
dúvida, deve-se solicitar ao morador para vir identificar tal visitante, mantendo-o ainda do lado de fora;
Na entrada ou saída de pessoas do condomínio, somente abrir o portão após verificar se não há suspeitos
próximos;
Ao receber prestadores de serviços, é necessário identificá-los, anotar os dados de seus documentos, avisar o
condômino e só permitir acesso às dependências mediante autorização do morador e devidamente acompanhado por
um funcionário. Se for prestador de serviço para o condomínio, só abrir a porta depois de autorizado pelo
zelador. Em caso de obras, só permitir o acesso de funcionários listados pela empreiteira, portando crachá com
foto. Em caso de dúvida, chamar o zelador;
No caso de entrega de encomendas, avisar o condômino e solicitar sua presença na portaria. Na ausência do
condômino, receber e guardar para, posteriormente, ser retirado por um morador ou entregue por um funcionário.
Jamais permita que o entregador leve pessoalmente a encomenda;
A entrega de encomendas, flores, correspondência, etc, que não tenham sido solicitadas ou que não estejam
sendo esperadas devem ser recusadas, ainda que o portador se apresente na companhia de empregados do
condomínio. No caso de pequenas entregas, sugere-se uma caixa na recepção com portinhola, para evitar a
entrada do entregador;
Fonte: Secretaria de Segurança Pública-SP e SíndicoNet
Seção II
Do Condomínio Necessário
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste
Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou
valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe
metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos
os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou
depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
CAPÍTULO VII
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro
público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual
se calcula em rela- ção ao conjunto da edificação.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no
mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre
as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem
estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convoca- ção e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edifica-ção, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa,
caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa.
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O
condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da
assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições
iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade
exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas
partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a
respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles,
incumbem a quem delas se serve. Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser
convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente
poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não
tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo
permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos
condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo
que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total
ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomí- nio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem
aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas,
e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do
regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em
primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes
comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a
reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela
assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos
deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das
frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximirse do pagamento das despesas respectivas, alienando
os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será
repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º
do artigo antecedente.